1. Rentabilidad bruta
Es la más citada, pero también la más engañosa porque no descuenta gastos. Sirve para comparar operaciones de un vistazo.
2. Rentabilidad neta
La que de verdad importa. Descuenta a la renta todos los gastos fijos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión, periodos sin inquilino) e impuestos, y lo divide entre la inversión total.
3. Cash-flow mensual (con hipoteca)
Si compras financiado, es el dinero que te queda cada mes tras pagar la cuota: renta menos gastos menos cuota de la hipoteca. Un cash-flow positivo significa que la vivienda se paga sola y además te deja dinero.
4. Rentabilidad sobre el capital aportado (cash-on-cash)
La métrica clave cuando usas hipoteca. Mide el rendimiento sobre el dinero que has puesto tú realmente, no sobre el precio total. Como el banco pone gran parte, esta rentabilidad suele ser bastante mayor que la neta: es el efecto del apalancamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en una inversión inmobiliaria?
Depende de la zona y el riesgo, pero en alquiler de larga duración una rentabilidad neta del 4-5,5% se considera sólida. Con hipoteca, la rentabilidad sobre tu capital aportado puede ser bastante mayor gracias al apalancamiento.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide la renta anual entre la inversión sin descontar nada. La neta resta antes todos los gastos e impuestos. La neta es la que refleja el rendimiento real y suele estar 1,5-2,5 puntos por debajo de la bruta.
¿La hipoteca sube o baja la rentabilidad?
Sube la rentabilidad sobre tu capital (cash-on-cash), porque inviertes menos dinero propio para el mismo inmueble. A cambio asumes la cuota y más riesgo si la vivienda queda vacía.
El primer estudio es gratuito y sin compromiso.