Objetivo de esta guía
Compradores que buscan obra nueva, segunda residencia o inversión.
Cómo te ayudamos
Escenarios de compra sobre plano y entrega futura
Control de reservas, plazos y tasación
Documentación centralizada en área privada
Sobre plano: el dinero se mueve antes de que exista la vivienda
En Estepona buena parte de la oferta es obra nueva, y ahí la compra se parte en dos momentos separados por meses o por años: la reserva y los pagos a cuenta primero, la escritura y la hipoteca al final. Entre uno y otro la vivienda todavía no existe, y un banco no concede una hipoteca sobre algo que no existe.
La consecuencia práctica es doble. Los pagos a cuenta salen de tu ahorro, no de la financiación. Y la oferta de hipoteca que te enseñaron al reservar puede no ser la que acabes firmando, porque se vuelve a estudiar con las condiciones del momento de la entrega. Es mejor saberlo al reservar que descubrirlo al final.
Hay además una protección que mucha gente no reclama: las cantidades entregadas a cuenta tienen que estar garantizadas por aval o seguro y depositadas en una cuenta especial. Si eso no aparece en el contrato, es el primer punto que hay que discutir.
La fiscalidad de la obra nueva es otra
En obra nueva no se paga impuesto de transmisiones: se paga IVA al 10 % y Actos Jurídicos Documentados al 1,2 %, que es el tipo general de Andalucía. Entre los dos suman un 11,2 % del precio, y es dinero que hay que tener aparte de la entrada.
Si en cambio compras segunda mano —que en el casco antiguo es lo habitual— vuelves al 7 % de transmisiones y no pagas ni IVA ni Actos Jurídicos Documentados por la compra. Los cuatro tipos reducidos de Andalucía, todos condicionados a que sea tu vivienda habitual, sólo existen en ese lado.
Qué hacemos mientras la promoción se construye
El acompañamiento no se interrumpe entre la reserva y la entrega, que es justo cuando la mayoría de compradores se queda sin interlocutor. Revisamos el contrato de compraventa antes de firmarlo, comprobamos que el aval de las cantidades a cuenta existe, y llegamos a la entrega con la financiación estudiada y no empezando de cero.
El expediente y los documentos quedan en el área privada, con el estado de cada paso a la vista, para que no haya que reconstruir la operación por correo cada vez que el promotor cambia una fecha.
Dónde trabajamos
Casco antiguo. Estepona pueblo, con calles rehabilitadas y vivienda de segunda mano. Aquí manda el impuesto de transmisiones, no el IVA.
Nueva Estepona y la playa. El eje de obra nueva junto al mar. Compra sobre plano, pagos a cuenta y entrega a plazos: otra cuenta y otros tiempos.
Cancelada y Buenas Noches. Entre Estepona y San Pedro, con urbanizaciones y promoción reciente. Perfil mixto de residente y de segunda residencia.
El Paraíso y Atalaya. Ya en el límite con Benahavís, zona de golf y villa. Importes más altos y expedientes que se parecen a los de Marbella.
Preguntas frecuentes
¿Qué cambia si compro obra nueva?
Cambian plazos, pagos a cuenta, impuestos y el momento de formalizar financiación. Conviene revisarlo antes de reservar.
¿La hipoteca se firma al reservar o al entregar?
Al entregar. Lo que se hace al reservar es un estudio de viabilidad, para saber si la operación se sostiene; la oferta definitiva se estudia con las condiciones que haya el día de la escritura.
¿Puedo recibir alertas de documentos pendientes?
Sí. El portal privado está pensado para mostrar tareas, documentos y siguientes pasos.