Objetivo de esta guía
Compradores de alto valor, extranjeros y segunda residencia.
Cómo te ayudamos
Preparación de expediente para bancos con perfiles complejos
Revisión de origen de fondos y documentación internacional
Seguimiento privado de cada fase
Un expediente de importe alto no se prepara igual
En Marbella la financiación no la decide el precio de la vivienda, sino lo bien explicado que llegue el expediente. Los bancos españoles tienen apetito por operaciones grandes, pero las miran de otra manera: patrimonio, ingresos recurrentes, deuda en otros países y coherencia entre lo que se declara y lo que se mueve en las cuentas.
Por eso el trabajo empieza antes de elegir banco. Un mismo comprador puede recibir respuestas muy distintas de dos entidades según cómo se le presente, y una negativa mal gestionada deja rastro y condiciona a la siguiente.
Comprador extranjero: lo que de verdad frena la operación
Casi nunca es la hipoteca. Es el NIE, la cuenta abierta a tiempo, el poder notarial si no se puede viajar a la firma y, sobre todo, el origen de los fondos: cuando el dinero llega de fuera de la Unión Europea el banco exige justificar de dónde sale, y eso tarda más de lo que nadie calcula.
A quien no reside en España los bancos suelen financiar una parte menor del valor que a quien reside, y cuánto exactamente depende de la entidad y del perfil. Conviene tenerlo confirmado por escrito antes de firmar una reserva, no después.
Los impuestos, y una diferencia que importa en importes altos
Marbella es Andalucía, y eso trae una ventaja concreta en el tramo alto: el impuesto de transmisiones es un 7 % plano, sin tramos. No hay recargo por superar el millón de euros, como sí ocurre en la Comunitat Valenciana. En obra nueva se paga IVA al 10 % más un 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados.
Los cuatro tipos reducidos de Andalucía exigen que la vivienda vaya a ser la habitual y topan en 150.000 € o en 250.000 € según el caso, así que en el tramo alto de Marbella rara vez entran. Lo que sí conviene revisar antes de escriturar es la base sobre la que Hacienda calcula el impuesto, que no siempre coincide con el precio pactado.
Dónde trabajamos
Milla de Oro. Entre Marbella y Puerto Banús, el tramo de precio más alto del término. Operaciones donde la preparación del expediente pesa más que el importe en sí.
Nueva Andalucía. El valle del golf, muy internacional, con mezcla de villa y urbanización cerrada. Comprador que con frecuencia no reside en España.
San Pedro de Alcántara. Núcleo con vida propia todo el año y más vivienda habitual que el resto del término. Es donde más a menudo se financia.
Elviria y Las Chapas. Marbella este, pinada y urbanizaciones. Mucha segunda residencia y también alquiler de temporada, que cambia cómo se plantea la compra.
Preguntas frecuentes
¿Se puede financiar vivienda de alto importe?
Sí, pero la estrategia bancaria debe prepararse muy bien: ingresos, patrimonio, tasación, endeudamiento y documentación.
Compro al contado, ¿me sirve de algo un broker?
Sin hipoteca siguen estando los impuestos, la tasación, la comprobación registral, la notaría y el registro. Es la parte donde más dinero se pierde por desconocimiento, y no depende de que haya financiación.
¿Trabajáis con inmobiliarias de Marbella?
Podemos coordinarnos con la agencia que tenga la vivienda, pero el foco es proteger al comprador y ordenar la financiación.