Rentabilidad bruta vs. neta: la diferencia que importa
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre la inversión total. La neta descuenta todos los gastos fijos de la vivienda. La diferencia entre ambas suele ser de 1,5 a 2,5 puntos, y es la que de verdad te dice si la operación merece la pena.
| Concepto | Cálculo | Ejemplo |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Renta anual / inversión total | 9.600 € / 160.000 € = 6,0% |
| Rentabilidad neta | (Renta − gastos) / inversión total | (9.600 € − 2.400 €) / 160.000 € = 4,5% |
Los gastos que hay que descontar
- IBI, comunidad y tasa de basuras.
- Seguros de hogar y de impago de alquiler.
- Mantenimiento y reparaciones (reserva anual).
- Periodos sin inquilino (vacancia).
- Gestión, si delegas el alquiler.
- IRPF sobre el rendimiento del alquiler (con reducciones si es vivienda habitual del inquilino).
Qué zonas funcionan en Gran Canaria
El alquiler de larga duración funciona bien en Las Palmas de Gran Canaria (demanda de residentes y trabajadores todo el año) y en el sur (Maspalomas, San Bartolomé de Tirajana) con perfil más internacional. El alquiler vacacional puede dar más rentabilidad, pero exige licencia turística y cumple una regulación específica en Canarias: no todas las zonas ni comunidades lo permiten.
El apalancamiento: por qué la hipoteca sube tu rentabilidad
Si compras con hipoteca, tu rentabilidad se calcula sobre el capital que aportas realmente, no sobre el precio total. Con una renta que cubra la cuota, la rentabilidad sobre tu capital (cash-on-cash) suele ser bastante mayor que la rentabilidad neta sobre la inversión total. Es la palanca que hace atractiva la inversión inmobiliaria, pero también añade riesgo si el inmueble queda vacío.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da comprar para alquilar en Gran Canaria?
En alquiler de larga duración, la rentabilidad bruta suele moverse entre el 5% y el 7% en muchas zonas, y la neta entre el 4% y el 5,5% tras descontar impuestos y gastos. El vacacional puede ser mayor, pero exige licencia y tiene más gastos y riesgo.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler?
Se resta a la renta anual todos los gastos fijos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión, vacancia e IRPF) y se divide entre la inversión total, incluyendo impuestos y gastos de compra.
¿Puedo alquilar como vivienda vacacional?
Depende de la zona y de la comunidad de propietarios. Canarias tiene una regulación específica de vivienda vacacional y no todas las viviendas pueden obtener licencia. Conviene verificarlo antes de comprar contando con esos ingresos.
El primer estudio es gratuito y sin compromiso.